目 錄

一. 項目名稱
二. 項目地點
三. 項目發(fā)展商
四. 項目概況
五. 投資商概況
六. 發(fā)展商概況
七. 項目建設(shè)條件
八. 市場分析
九. 市場定位及形象設(shè)計
十. 資金籌措
十一. 基本數(shù)據(jù)說明
十二. 項目開發(fā)進度
十三. 財務(wù)分析
十四. 項目評估結(jié)果

珠江帝景項目可行性分析報告

一. 項目名稱
珠江帝景
二. 項目地點
海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段
三. 項目開發(fā)商
廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司
四. 項目概況
本項目用地根據(jù)市規(guī)劃局?92?城地批字第39號、55號文?位于海珠區(qū)廣州大道以
東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段?南連新港路?西至廣州大道。該項
目總體規(guī)劃占地約1000畝?總建筑面積156?7萬平方米?容積率為2?39?項目建設(shè)
有住宅三千余套?建筑設(shè)計獨特?格調(diào)典雅?公建配套設(shè)施完善?設(shè)有市政客運碼頭、
商貿(mào)中心、游艇俱樂部?古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等?是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中
西文化于一體?置業(yè)安居的理想住宅區(qū)?擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房
欲望?市場前景是良好的。
五. 投資商概況
由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司?下稱甲方?和廣東珠江投資公司?下稱乙方?及英屬
處女島廣大投資有限公司?下稱丙方?合作開發(fā)經(jīng)營。
甲方?中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房
產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級綜
合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址?中國廣州市麓景路123號華僑賓館411、414-418室?法定
代表?林廣志
乙方?廣東珠江投資有限公司 法定地址?廣州市中山大道105號華景新城龍門閣
三樓 法定代表人?何國華
丙方??英屬處女島?廣大投資有限公司?聯(lián)系地址?香港跑馬地山光道7號山光大廈八
樓E座?代表?謝世東

公司各股東出資比例如下?
A. 甲方提供廣州市(92)城地批字第39號、55號批文及廣州市土地開發(fā)中心1993年11
月17日補充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共654107平方米土地的使用權(quán)?并提
供政府給予本項目的購房入廣州市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。
B. 乙方負(fù)責(zé)提供本項目所需的42.86?的注冊資金?即22887.24萬元人民幣。
C. 丙方負(fù)責(zé)提供本項目所需的57.14?的注冊資金?即相當(dāng)于30512.76萬元人民幣的
等值外匯。
六. 發(fā)展商概況
(一) 發(fā)展商介紹
1. 成立時間?一九九八年一月十六日
注冊資金?53400萬人民幣
注冊地址?廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園1號樓B503室
經(jīng)營范圍?在經(jīng)市規(guī)劃局?92?城地批字第39號、55號文同意使用的海珠區(qū)廣州大
道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理
自建的商品房。
2. 公司歷史?是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投
資有限公司合作經(jīng)營的企業(yè)?主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的
商品房為主。
3. 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況?
法人代表? 林廣志
總經(jīng)理? 蔡春萌
(二) 發(fā)展商素質(zhì)
廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理?獨具特色。公司董事會
是決策機構(gòu)?下設(shè)總經(jīng)理經(jīng)營班子。全公司設(shè)置五個職能部門?分別為?
1. 辦公室?負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。
2. 財務(wù)部?負(fù)責(zé)財務(wù)核算和融資、樓宇按揭。
3. 開發(fā)部?負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。
4. 工程部?負(fù)責(zé)工程設(shè)計、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān)?包括各種管線的申報?協(xié)調(diào)
工程的生產(chǎn)進度。
5. 銷售部?負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。
公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置?目標(biāo)是
為建立一個配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨特、具備良好社區(qū)文化的大型多
功能高尚生活區(qū)。
公司注重功能綜合的管理方式?對項目進行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計、施工、
銷售、物業(yè)管理實行一條龍的管理?使設(shè)計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、
面對顧客的需求?更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。
公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才?采取以崗定人、以崗定責(zé)?擇優(yōu)選用?采用
"能者上?庸者下"的用人制度。公司現(xiàn)有職員45人?95%以上具有大專文化以上水平?
其中本科學(xué)歷占30%?職員年齡普遍年輕化。
公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管理體制?使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工
作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循?各部門
遵章守法?上行下效?公司整體動作協(xié)調(diào)?有較高的工作效率。
產(chǎn)品素質(zhì)?"珠江帝景"是沿江最大規(guī)模?功能最齊全之項目?地理環(huán)境十分優(yōu)越?
高起點、高要求、高品位?超前的眼光創(chuàng)造出最優(yōu)秀、最具特色的精品?成為行業(yè)的領(lǐng)
頭羊。
(三) 發(fā)展商經(jīng)濟技術(shù)實力
1. 本項目投資總額約64億元人民幣?由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)
責(zé)全部投資?注冊資金5.34億元?出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行?, 項目銷售總收入預(yù)
計為86億元。
2. 中國廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限公司?為僑都項目提供654107平方米的國有土地
使用權(quán)?并提供政府給予本項目購房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。
3. 廣東珠江投資有限公司擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員?在房
地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢?并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量
生產(chǎn)的優(yōu)勢?從設(shè)計方案上大套用、小調(diào)整?原材料大批量采購?加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理
模式施工建設(shè)等方式?有效地降低開發(fā)成本?使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價
格出售?從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢?有效地提高了在市場的競爭力。
近年來?廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟實力?-br..