房地產項目定位分析

目錄
一、市場定位分析
（一）市場定位研究的內容
1、外部環(huán)境
（1）經濟環(huán)境
（2）政策環(huán)境
2、競爭市場環(huán)境
（二）市場定位分析
1、市場定位分析的定義及流程
2、房地產項目市場定位分析舉例
二、客戶定位分析
（一）客戶定位市場細分
1、市場細分法
（1）市場細分的作用
（2）房地產項目定為中的市場細分
（3）市場細分的實質
（4）房地產項目定為中的市場細分的目的
（5）市場細分的標準根據以下情況而變化
2、市場細分變數(shù)
（1）住宅市場的細分變數(shù)
①地理細分
②人口細分
③心理細分
④行為細分
（2）非居住用房市場的細分變數(shù)
①最終用戶
②顧客規(guī)模
（二）客戶定位分析示例
三、產品定位分析
（一）建筑策劃的基本程序
1、目標規(guī)模設定
2、外部條件調查
（1）地理條件
（2）地域條件
（3）社會條件
（4）人文條件
（5）景觀條件
（6）經濟技術條件、
3、內部條件調查
（二）建筑策劃應用示例
1、目標分析
（1）住宅主要功能
（2）公共建筑功能
（3）將自然環(huán)境引進社區(qū)。
（4）以人為本，充滿人情味的小區(qū)。
（5）精心設計社區(qū)空間環(huán)境
2、方案構想
（1）土地利用
（2）環(huán)境結構
（3）功能設置
（4）道路系統(tǒng)
（5）綠化系統(tǒng)
（6）建筑設計
四、價格定位分析
（一）價格定位的基本流程
1、評估內外部因素
2、收集定價信息
3、決定樓盤平均單價
4、決定各期、各棟的平均單價
5、決定樓層垂直價差
6、決定水平價差
7、調整價格偏差
（二）價格定位的方法
1、價目表制定的步驟
（1）制定核心銷售均價
（2）制定分棟、分期銷售均價
（3）層差和朝向差
（4）形成價目表
（5）特別調整
（6）付款方式
2、價目表調整方法
（1）制定核心均價的因素調整
（2）樓棟之間的因素調整
（3）樓層之間的因素調整
（三）定價策略
1、總體定價策略
（1）低價策略
（2）高價策略
（3）中價策略
2、過程定價策略
（1）低開高走定價策略
低開高走定價策略的兩種模式：
開發(fā)樓盤面對以下情況應選擇低價面市策略：
低價開盤的有利方面：
低價開盤的不利方面：
低開高走定價策略的調價頻率及幅度：
低開高走定價策略的4種結果
（2）高開低走定價策略
高價開盤樓盤的特點
高開低走定價策略適用的情況：
高開低走定價策略的利弊：
高開低走定價策略的結果：
低開高走與高開低走的比較
（3）穩(wěn)定價格策略
（4）價格策略總結
3、價格促銷策略
（1）擴大客戶層面
運用擴大客戶層面策略應注意以下原則：
（2）銷售過程價格優(yōu)惠
運用廣告戶手法的注意原則：
運用限時折價手法的注意原則：
4、價格避讓策略
（1）價格避讓
（2）價格等待
5、價格策略與銷售速度的關系
（1）單價與總價區(qū)間
（2）銷售突破說明
（四）價格調整
1、市場驗證
（1）價格敏感度分析
價格敏感度分析：
（2）難點戶型價格分析
難點戶型分析
2、分析方法
（1）上門客戶問卷調查
（2）成交客戶分析
（3）現(xiàn)場銷售人員座談
3、調整價格
（1）制定調整策略
（2）形成調整后的價目表