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一、房地產(chǎn)的基本概念
(一)房地產(chǎn)的定義
房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。
上述定義中的不可分離，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性，不可分離的部分包括為提高房地產(chǎn)的使用價(jià)值而種植在土地上的花草、樹木或人工建造的庭院、花園、假山，為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。但由于固著在土地、建筑物上不可分離的部分，往往可以看作是土地或建筑物的構(gòu)成部分，因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分以及附帶的各種權(quán)益。
（二）房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益
房地產(chǎn)可以區(qū)分為物質(zhì)實(shí)體(physical entity)與權(quán)益兩個(gè)方面；物質(zhì)實(shí)體是能看見、可觸摸到的“東西”；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，它是無形的、不可觸摸的。物質(zhì)實(shí)體是權(quán)益的載體。
實(shí)際上，任何資產(chǎn)都可以視為是物質(zhì)實(shí)體與權(quán)益的結(jié)合，但它們對價(jià)值的影響要看資產(chǎn)的類型：
1.機(jī)器設(shè)備等有形資產(chǎn)，主要是物質(zhì)實(shí)體的價(jià)值，即物質(zhì)實(shí)體的好壞決定著價(jià)值的高低。
2.專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)，主要是內(nèi)含的權(quán)益的價(jià)值，載體本身的好壞在價(jià)值決定中甚至可以忽略不計(jì)。
3.房地產(chǎn)，其物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益在價(jià)值評估中都很重要。
(三)房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)
房地產(chǎn)包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合成一體時(shí)，才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的兩種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有下列3種存在形態(tài)：