目 錄
第一部分 項目決策背景——七大利好因素 4
一、上海市經(jīng)濟保持著快速健康的發(fā)展 4
二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 5
三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升 6
四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 7
五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里 8
六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 9
七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) 11
第二部分 項目及周邊環(huán)境分析 12
一、項目位置 12
二、項目現(xiàn)狀 12
三、項目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 14
四、項目的初步評估 16
第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 16
一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 16
二、上海市別墅市場整體分析 21
三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項目分析 37
四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 41
第四部分 項目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 43
一、項目優(yōu)劣勢分析 43
二、產(chǎn)品的營銷建議 44
第五部分 項目均價的預(yù)測 47
一、類比價值預(yù)測法 47
1、根據(jù)本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現(xiàn)均價 47
2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價 50
二、某某別墅4000——5000元/平方米的均價預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 51
三、分析各價位下的均價的銷售風(fēng)險 52
第六部分 項目的投資收益分析 53
一、銷售收入預(yù)測 53
二、別墅成本預(yù)測 54
三、項目利潤測算 55
四、現(xiàn)金流量測算 57
五、經(jīng)濟指標(biāo)匯總 58
六、敏感性分析 58
第七部分：綜合分析與建議 60