上海某地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)手冊(cè)(全過(guò)程)
本指導(dǎo)書共209頁(yè)，貫穿了從房地產(chǎn)招標(biāo)開始到成本核算、課題研究成果審評(píng)意見(jiàn)，共95個(gè)節(jié)點(diǎn)的具體工作指導(dǎo)?？芍^“房地產(chǎn)工作指導(dǎo)大全”

詳見(jiàn)目錄：
目錄
1. 土地投標(biāo)（商務(wù)） 4
2. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 6
3. 土地狀況調(diào)研 8
4. 編制可行性研究報(bào)告 10
5. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫(kù) 14
6. 建立優(yōu)秀設(shè)計(jì)師信息庫(kù) 15
7. 編制設(shè)計(jì)任務(wù)書 16
8. 建筑方案招標(biāo) 19
9. 規(guī)劃方案報(bào)審 22
10.申報(bào)計(jì)劃立項(xiàng) 24
11.申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25
12.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計(jì)劃 26
13.雙代號(hào)座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理通用范例） 30
14.設(shè)計(jì)委托 31
15.建筑設(shè)計(jì)優(yōu)化 33
16.日照分析報(bào)告的編制和報(bào)送 36
17.編制營(yíng)銷策劃書 38
18.選擇和確定營(yíng)銷代理 40
19.召開擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批會(huì) 42
20.擴(kuò)初設(shè)計(jì)送審 43
21.委托現(xiàn)場(chǎng)地質(zhì)勘探 46
22.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化 49
23.三通一平跟蹤管理 51
24.土地接管 52
25.工程報(bào)建 54
26.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56
27.工程安全質(zhì)量報(bào)監(jiān) 58
28.申領(lǐng)《施工許可證》 60
29.投資監(jiān)理委托 62
30.施工總承包招標(biāo) 64
31.現(xiàn)場(chǎng)管理臺(tái)帳 68
32.圖紙管理 70
33.施工日記 71
34.編制會(huì)議紀(jì)要 72
35.施工圖內(nèi)審 73
36.施工圖設(shè)計(jì)交底 75
37.臨水、臨電配套 77
38.申辦開工復(fù)驗(yàn)紅線 79
39.施工技術(shù)方案優(yōu)化 81
40.委托勘丈 83
41.樓書及宣傳資料制作 85
42.選擇首屆物業(yè)管理單位 86
43.申辦《預(yù)售許可證》 88
44.組織房展會(huì) 90
45.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 91
46.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 93
47.編制工程預(yù)算 94
48.編制項(xiàng)目計(jì)劃書 96
49.審核驗(yàn)工月報(bào) 98
50.工程撥款 100
51.甲方采購(gòu) 102
52.施工安全管理 105
53.施工安全巡視 108
54.施工圖修改 110
55.工程例會(huì) 112
56.現(xiàn)場(chǎng)簽證 114
57.工程質(zhì)量事故處理 116
58.索賠 118
59.樣板引路和封樣驗(yàn)收 122
60.隱蔽工程驗(yàn)收（土建） 124
61.隱蔽工程驗(yàn)收程序（安裝） 126
62.竣工備案制驗(yàn)收 128
63.公建配套 133
64.供電配套 135
65.供水配套 139
66.排水配套 142
67.消防配套 144
68.燃?xì)馀涮? 147
69.環(huán)衛(wèi)配套 149
70.衛(wèi)生防疫報(bào)批 151
71.通信配套 153
72.有線電視配套工程 155
73.綠化配套 157
74.郵政配套 159
75.安全技術(shù)防范配套 160
76.門牌報(bào)批 162
77.申辦“使用粘土磚”核定 163
78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 164
79.工程竣工檔案編制驗(yàn)收和報(bào)送 168
80.申辦規(guī)劃驗(yàn)收 172
81.公司內(nèi)部驗(yàn)收 174
82.申辦入戶許可證 175
83.申辦大產(chǎn)證 177
84.編制工程決算 179
85.物業(yè)移交和接管 181
86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 183
87.代辦小產(chǎn)證 185
88.項(xiàng)目總結(jié) 186
89.項(xiàng)目資金管理 188
90.項(xiàng)目貸款 190
91.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益測(cè)評(píng) 192
92.成本管理 194
93.成本核算 201
94.課題組研究成果報(bào)告摘要 206
95.課題組研究成果評(píng)審意見(jiàn) 209

摘要：
土地投標(biāo)(商務(wù))

1．作業(yè)目的
土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個(gè)投標(biāo)評(píng)分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。
2．作業(yè)依據(jù)
政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計(jì)劃，地區(qū)地形圖。
3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。
主管崗位　總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長(zhǎng)匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)。
協(xié)管崗位　總會(huì)計(jì)師：對(duì)財(cái)務(wù)部提供信息資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，對(duì)籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。
主辦崗位　土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時(shí)匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。
協(xié)辦崗位　營(yíng)銷策劃，成本控制，成本核算，融資會(huì)計(jì)：按土地開發(fā)崗位的要求，按時(shí)提供書面的資料信息，并對(duì)其的真實(shí)性和客觀性負(fù)責(zé)。
4.緊前工作條件
獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。
5.作業(yè)描述
5.1 組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘
由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見(jiàn)作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。其中營(yíng)銷策劃重點(diǎn)對(duì)現(xiàn)時(shí)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場(chǎng)分析、市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及未來(lái)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營(yíng)銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。
5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議
總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會(huì)議，按投標(biāo)期限制訂工作計(jì)劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會(huì)，做好詳細(xì)記錄。
5.3 各崗位責(zé)任和分工
營(yíng)銷策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報(bào)告。根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對(duì)規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計(jì)要求；提交初步營(yíng)銷方案、銷售成本和資金回籠計(jì)劃。
土地開發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。
負(fù)責(zé)匯總項(xiàng)目總投資和預(yù)期收益，編制項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算書，測(cè)估本公司的投標(biāo)報(bào)價(jià)范圍，并對(duì)土地投標(biāo)價(jià)格作敏感性分析。
通過(guò)各種途徑了解競(jìng)標(biāo)對(duì)手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項(xiàng)信息，及時(shí)反饋給各負(fù)責(zé)部門。
向土建設(shè)計(jì)管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。
成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)成本。
成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費(fèi)。
融資會(huì)計(jì)：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料。
公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級(jí)別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績(jī)方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計(jì)，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。
總經(jīng)濟(jì)師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會(huì)匯報(bào)和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報(bào)價(jià)，密封文件。
5.4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：
投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績(jī)等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報(bào)告等。
投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。
5.5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)指定的投標(biāo)箱。
投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評(píng)標(biāo)過(guò)程，及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
5.6投標(biāo)工作全過(guò)程的保密紀(jì)律：
5.6.1 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個(gè)人電腦必須設(shè)置開機(jī)密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個(gè)目錄內(nèi)并設(shè)置加密。
5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。
5.6.3 各崗位對(duì)自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對(duì)最終報(bào)價(jià)承擔(dān)保密責(zé)任。