對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中若干問題的思考


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對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中若干問題的思考

我國房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開放而興起和發(fā)展的一個新興行業(yè)。市場經(jīng)濟的逐步形成和經(jīng)濟體制改革的深入使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了一個良好的開端，加之這些年我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重大低，與西方發(fā)達國家相比較，以及從我國經(jīng)濟發(fā)展目標來看，房地產(chǎn)業(yè)應該有一個廣闊的發(fā)展前景，但這幾年其發(fā)展卻不盡人意。
一、房地產(chǎn)業(yè)增長方式本身的障礙與問題
（一）房地產(chǎn)開發(fā)速度超過國民經(jīng)濟發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟諸多產(chǎn)業(yè)之一，不可能脫離國民經(jīng)濟整體的發(fā)展狀況獨立運行。近年來由于我國房地產(chǎn)連年超高速發(fā)展，大大超越了國民經(jīng)濟的承受力。１９９１～１９９５年，房地產(chǎn)投資連續(xù)５年快速增長，增速分別高達３２.７％、１１７.６％、１６４.９％、３１.８％和２３.３％。分別高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速８.８個、７３.２個、１０３.１個、１.４個和５.８個百分點。１９９１年房地產(chǎn)投資總量為３７６.２億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的６％，到１９９５年，房地產(chǎn)開發(fā)投資已猛增到３１４９億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也上升為１５.７％。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增長速度最快的是１９９２年和１９９３年，分別比上年同期增長１１７.５％和１６５.０％，１９９４～１９９５年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯回落，但市場作出的負向調(diào)整較遲，開發(fā)規(guī)模仍然較大，１９９６年房地產(chǎn)開發(fā)投資總規(guī)模１６５６１億元，比更新改造的投資規(guī)模９３５９億元還大，僅次于基本建設(shè)設(shè)的投資總規(guī)模。按照國際住房建設(shè)投資與國內(nèi)生產(chǎn)總值ＧＤＰ的比例關(guān)系；在人均ＧＤＰ５００美元以下時，住房建設(shè)投資占ＧＤＰ不過２％；人均ＧＤＰｌ０００美元時，住房建設(shè)投資占ＧＤＰ的５％；人均ＧＤＰ１５００美元時，住房建設(shè)投資占ＧＤＰ的比例達峰值６％～７％，此后住房建設(shè)投資隨ＧＤＰ增長絕對值增加，但占ＧＤＰ比例越來越小。１９９６年我國人均ＧＤＰ６７１美元，而住房建設(shè)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例為７.７％，高于國際上的通行比例。大規(guī)模的住房建設(shè)雖對經(jīng)濟高速增長起到了積極作用，同時也帶來了一些不利影響。住房建設(shè)高投入低產(chǎn)出的矛盾突出。自２０世紀８０年代以來，我國住宅投資占ＧＤＰ的比重平均為７.３％，城鎮(zhèn)住宅年竣工量由２０世紀８０年代的１億多平方米發(fā)展到１９９７年的３.６億平方米，人均１平方米，折合每千人１５～１７套。國際上為解決住房短缺曾建議年投入量標準為不低于占５％和千人１０套，但達標國家不很多，像我國這樣的長時期高強度的住宅投入是不多見的。然而就行